Методология оценки гостиниц
Гостиничные активы, как правило, приобретаются с расчетом на будущий доход, что делает Доходный подход основным, а часто и единственным применяемым оценщиком подходом при оценке отелей. При этом фактические операционные результаты работы гостиницы в прошлых периодах могут служить определенным показателем будущих результатов гостиницы, однако любые макроэкономические изменения, а также изменения в предложении номерного фонда на рынке часто означают, что прогнозы могут существенно измениться.
С целью определения капитализированной стоимости гостиницы мы составляем прогноз прибылей и убытков, который впоследствии капитализируется с использованием метода дисконтированных денежных потоков. Данный расчет представляет собой предположения оценщика о том, какие реалистичные прогнозы будущих доходов гостиницы подготовил бы рациональный покупатель.
Следует отметить, что прогнозы оценщика не обязательно совпадут с ожиданиями текущего руководства гостиницы, однако, по мнению оценщика, отразят логику потенциального инвестора.
Традиционно, наши прогнозы не превышают десятилетних расчетов. При этом прогноз прибылей и убытков гостиницы рассчитывается на первые пять лет, и далее чистый денежный поток пятого года прогноза используется в качестве основы для расчета будущих денежных потоков в шестом-десятом годах прогнозного периода, которые капитализируются по выбранной ставке роста, учитывая потенциал гостиницы к увеличению доходов, а также принимая во внимание ожидаемый уровень инфляции. Затем все денежные потоки дисконтируются по выбранной ставке дисконтирования на дату оценки, при этом для расчета терминальной стоимости гостиницы используется чистый денежный поток в выбранном стабилизированном году работы гостиницы, капитализированный по соответствующей ставке капитализации. Ставка капитализации выбирается на основе имеющихся данных о гостиничных сделках, ставках доходности на иные типы коммерческой недвижимости (если применимо), рыночных факторах, а также с учетом специфических характеристик оцениваемой гостиницы (возраст, местоположение, физическое состояние и проч.). Ставка дисконтирования рассчитывается путем добавления к ставке капитализации прогнозируемого уровня инфляции, а также,при необходимости, «фактора риска», который призван отразить риски, связанные с тем, что прогнозируемые результаты по какой-либо причине не совпадут с фактическими.
После расчета с помощью описанных выше действий общей инвестиционной стоимости гостиничного объекта мы вычитаем из нее, при необходимости, требуемые капитальные затраты, которые потенциальный покупатель понесет в прогнозном периоде.
