Апарт-отель — более распространенный в инфополе термин, но менее точный, так как апарт-отель понятийно обозначает гостиницу, в которой номера имеют тип «апартамент», но не обязательно означает множественность собственников отеля. Кроме того, с 2025 года термин «апарт-отель» как отдельный вид средства размещения исключен из классификации гостиниц.
Ирина Акутова
Старший директор, Гостиничный бизнес и туризм
Специалисты
С развитием рынка кондо-отелей , то есть отелей со множеством собственников, в которых номера распроданы «в розницу» в инвестиционных целях, вопрос оценки доходности жилых юнитов становится актуальным и для девелоперов, и для покупателей номеров, и для гостиничного оператора.
Подтверждение реалистичного уровня доходности независимым консультантом по гостиничному бизнесу является важной составляющей проекта кондо-отеля для всех его участников.
Наша методология строится на комплексном анализе, который структурирует инвестиционный актив для всех его участников.
Место расположения проекта — один из ключевых факторов успеха его реализации. Мы проводим комплексный анализ характеристик участка, в т.ч. его транспортную и пешеходную доступность, удаленность от основных транспортных узлов, достопримечательностей, зон отдыха и развлечения, видимость, окружение, природные особенности и т.п.
Результат этого этапа работы — выводы относительно сильных и слабых сторон местоположения и их влияния на будущий уровень доходов кондо-отеля.
Анализ баланса спроса и предложения на гостиничном рынке в зоне охвата Проекта позволяет определить качественные и количественные характеристики этого рынка и наличие рыночной ниши для анализируемого Проекта.
Работа, проводимая на этом этапе, в том числе: категоризация конкурентов (прямые/ второстепенные), подробный анализ их инфраструктуры, отзывов посетителей, определение конкурентных преимуществ, достигаемых показателей работы (цен и загрузки), а также выявление будущих конкурентов из заявленных к строительству проектов в зоне охвата, — позволяет понять ожидаемый уровень конкуренции Проекта на рынке, определить, какие элементы инфраструктуры Комплекса будут востребованы у клиентов (что будет обеспечивать конкурентоспособность и за счет чего будет достигаться преимущество Объекта анализа перед конкурентами), спрогнозировать будущий уровень загрузки и средних цен на услуги отеля.
Мы анализируем концепцию отеля на предмет ее соответствия потребностям рынка и запросам целевых аудиторий, ее конкурентоспособности с уже представленными и будущими гостиницами в зоне охвата проекта и формируем рекомендации по оптимизации концепции (по корректировке планировочных решений), которые позволят Отелю достичь более высоких показателей прибыли.
На основании проведенного анализа перспектив развития гостиничного рынка в зоне охвата Проекта и положения Объекта в нем, изучения параметров работы ближайших конкурентов и объектов-аналогов на других рынках с сопоставимым уровнем качества, числа номеров и инфраструктуры, в том числе, на других рынках, мы спрогнозируем базовые показатели работы Гостиницы на 10-летнем горизонте: параметры Загрузки, Средней цены номера (ADR), доходы от дополнительных услуг, операционные расходы, уровень Валовой Операционной Прибыли (GOP) и Чистой Операционной Прибыли (EBITDA) для отеля.
С учетом предлагаемой Клиентом (или, если необходимо, Консультантом) схемы распределения доходов и расходов по операционной деятельности отеля между частными собственниками и мезонинным инвестором (девелопером) — определим прибыль до вычета подоходного налога и налога на имущество, которую получит пул собственников гостиничных номеров на протяжении всего прогнозного периода.
Мы предложим схему распределения прибыли между частными инвесторами, владеющими кондо-номерами разных типов (площади), а также сформируем показатели операционной доходности таких кондо-номеров.
Дополнительно, на основе ожидаемых темпов развития рынка кондо-отелей в зоне охвата и исторической динамики на рынке жилой недвижимости, а также гостинично-инвестиционной недвижимости (апарт-отели на продажу «в розницу») в локациях, где рынок кондо-отелей наиболее развит, мы сформируем прогноз стоимости кондо-номеров Гостиницы на вторичном рынке и представим оценку доходности инвестиций от капитализации приобретаемой гостиничной недвижимости в составе Проекта.
На основе проведенного анализа рынка, конкуренции, концепции Гостиницы и расчета параметров доходности номеров разных типов в составе кондо-отеля, мы подготовим буклет, предоставляющий будущим собственникам лаконичное и исчерпывающее понимание перспектив развития объекта инвестиций и объема будущих доходов собственника.
Независимую оценку доходности инвестиций в гостиничный номер определенного кондо-отеля, основанную на глубоком экспертном понимании особенностей работы гостиничного актива, знании рынка гостиниц и перспектив его развития
Мы работаем с форматом кондо-отелей с 2018 года и понимаем аспекты этого объекта гостиничного девелопмента, в том числе:
И покупателю, и девелоперу, и оператору кондо-отеля необходимо трезво оценить, а сможет ли комплекс работать как успешная гостиница после ввода его в эксплуатацию. Есть ли для этого необходимая инфраструктура и рыночные предпосылки. Здесь может помочь экспертное заключение независимых консультантов, которые могут оценить достижимые уровни доходности, а также возможности актива устойчиво работать на гостинично-туристском рынке региона.
